Location-gérance : une solution souple pour préserver et valoriser votre hôtel

Dans un contexte de marché en mutation, la location-gérance hôtelière séduit de plus en plus de propriétaires.
Ce modèle, qui consiste à confier temporairement l’exploitation d’un établissement à un locataire-gérant contre une redevance, permet de maintenir l’activité, sécuriser les revenus et préserver la valeur patrimoniale de l’actif, sans en céder la propriété.

Particulièrement adaptée aux hôtels en difficulté, sous-performants ou temporairement invendables car non finançables par un acquéreur, la location-gérance constitue également une étape transitoire vers une cession progressive.

Stratégie Hôtel accompagne les propriétaires et investisseurs souhaitant évaluer la viabilité et la pertinence de cette solution pour leur actif, qu’ils soient propriétaires du fonds de commerce ou des murs et fonds.

La location-gérance  est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce hôtelier confie son exploitation à un locataire-gérant, en échange d’un loyer ou d’une redevance mensuelle.
Le gérant exploite librement l’hôtel à ses risques et périls, tandis que le propriétaire conserve la propriété juridique du fonds de commerce.

Ce modèle présente plusieurs atouts :

• maintien de l’activité et de la clientèle existante
• perception d’un revenu régulier pour le bailleur
• limitation du risque d’exploitation directe
• préservation du fonds de commerce en période de transition

Le locataire-gérant, quant à lui, peut tester le potentiel de l’établissement avant un éventuel rachat, souvent prévu par promesse d’achat dans le contrat initial.

Lorsqu’un hôtel rencontre des difficultés conjoncturelles ou structurelles (baisse du chiffre d’affaires, dettes, obsolescence, travaux à prévoir), une cession immédiate peut s’avérer complexe, voire non finançable pour un acquéreur.

La location-gérance hôtelière devient alors une alternative stratégique :

• elle évite la fermeture et préserve la valeur du fonds
• elle génère une trésorerie régulière grâce à la redevance
• elle permet un redressement progressif des performances avant une éventuelle vente

Ce schéma offre au propriétaire le temps nécessaire pour stabiliser son actif tout en gardant la main sur la propriété du fonds et, le cas échéant, des murs.

Dans de nombreux cas, la location-gérance sert de phase préparatoire à la transmission.

Le contrat peut intégrer une promesse de vente du fonds de commerce ou des murs, déclenchable à l’issue d’une période déterminée.
Cela permet à l’acquéreur de tester la viabilité économique de l’exploitation avant d’investir, et au vendeur de valoriser son actif à un meilleur niveau après stabilisation.

Ce modèle hybride “exploitation–cession” est particulièrement utilisé pour :

• les hôtels familiaux sans repreneur immédiat
• les actifs situés en zones secondaires
• les établissements nécessitant une montée en gamme ou un repositionnement

La location-gérance hôtelière se distingue par la souplesse de ses modalités.

La durée peut varier de 24 à 60 mois selon le projet.

La redevance peut être fixe ou indexée sur le chiffre d’affaires, permettant d’ajuster le risque entre bailleur et gérant.

Cette flexibilité en fait une solution privilégiée pour adapter la stratégie d’exploitation aux réalités du marché tout en maintenant la valeur du patrimoine.

Avant toute mise en location-gérance, il est essentiel d’évaluer :

• la performance économique actuelle (CA, EBE, RevPAR)
• les dettes ou passifs liés à l’exploitation
• les travaux ou investissements nécessaires
• le profil de locataire-gérant recherché

Cette étude préalable détermine la redevance réaliste et la durée optimale du contrat.

Le contrat de location-gérance doit définir clairement :

• les obligations du gérant et du propriétaire
• la durée et les modalités de résiliation
• les conditions de reprise du personnel et des contrats
• les responsabilités respectives

Une rédaction précise est indispensable pour éviter tout litige futur, notamment sur les charges, la maintenance ou les revenus accessoires.

Le choix du gérant est un facteur déterminant de réussite.
Son expérience, sa solidité financière et sa vision de l’exploitation doivent être alignées avec la stratégie patrimoniale du propriétaire.
Stratégie Hôtel qualifie et met en relation les candidats potentiels à partir de critères précis : performance passée, références, capacité d’investissement et compatibilité avec le positionnement de l’actif.

Indépendant de toute enseigne, Stratégie Hôtel agit comme un tiers de confiance pour les propriétaires d’hôtels souhaitant envisager ou formaliser une location-gérance.

Nos Facilitateurs de Projets assurent :

• l’analyse stratégique et financière de votre actif
• la simulation économique selon plusieurs modèles (location-gérance, mandat de gestion, cession directe)
• la qualification des candidats locataires-gérants
• la mise en relation et la coordination des échanges jusqu’à la signature

Notre objectif : trouver l’équilibre idéal entre rendement, sécurité et flexibilité, en garantissant une transition fluide et une exploitation pérenne.

Choisir la location-gérance hôtelière, c’est maintenir la vie d’un établissement, protéger son image et préparer l’avenir.
Qu’il s’agisse d’une solution temporaire ou d’une phase de transition vers la vente, ce modèle offre une réponse concrète aux enjeux de continuité, de trésorerie et de valorisation patrimoniale.

Contactez Stratégie Hôtel pour un premier échange, débuter une étude de faisabilité de votre projet de location-gérance ou pour identifier les profils de locataires-gérants les plus adaptés à votre établissement.

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