Pourquoi Eternam privilégie la logique de portefeuille au développement greenfield

La société de gestion immobilière Eternam a récemment annoncé une acquisition significative de neuf établissements économiques dans le cadre de l’opération Blue Coast, confirmant sa stratégie d’investissement centrée sur la logique de portefeuille plutôt que le développement greenfield dans l’hôtellerie. Dans un contexte où la construction d’hôtels neufs devient plus coûteuse et complexe, cette approche repose sur l’ arbitrage d’actifs existants, la recomposition de portefeuilles et la création de valeur via la gestion opérationnelle. Pour les investisseurs et professionnels hôteliers, la démarche illustre une évolution structurante des stratégies d’investissement hôtelier en France.

Acquisition de neuf hôtels économiques

En 2026, Eternam et Dunamis Hospitality ont finalisé l’opération Blue Coast, portant sur l’acquisition de neuf hôtels économiques totalisant environ 630 chambres dans des zones attractives : Deauville, Cabourg, Le Havre, Rouen, Fécamp, Abbeville, Berck-sur-Mer et Le Tréport en Normandie et dans les Hauts-de-France.

Ces actifs sont majoritairement exploités sous les bannières ibis budget et ibis Styles, offrant une demande mixte loisirs et affaires et conférant ainsi une résilience structurelle aux performances opérationnelles.

Continuité stratégique

Cette acquisition s’inscrit dans la continuité d’une stratégie d’arbitrage et de reconfiguration de portefeuille déjà visible lors de précédentes ventes, telles que la cession d’un portefeuille de trois fonds de commerce hôteliers à LBO France, finalisée en mars 2025. Ce type de transaction illustre la volonté d’Eternam de moduler activement son exposition aux différents segments du marché hôtelier.

Définition et enjeux

Contrairement à la construction d’hôtels neufs (greenfield), qui requiert des investissements lourds et des contraintes longues en termes d’autorisations et de développement, la logique de portefeuille consiste à acquérir des actifs hôteliers existants, parfois sous-optimisés, pour les restructurer, moderniser et optimiser leur exploitation.

Pour un investisseur tel qu’Eternam, ce modèle s’appuie sur :

• Des actifs existants avec des fondamentaux identifiés

• Une valorisation rapide grâce à une recomposition active

• Des capex ciblés de rénovation plutôt que de construction complète

Club deal et structuration financière

L’opération Blue Coast a été structurée en club deal via un FPCI, intégrant à la fois murs, fonds de commerce et gestion opérationnelle, ce qui confirme un modèle d’investissement à valeur ajoutée pour les investisseurs. Cette structuration combine ingénierie financière, sélection d’actifs et partenariat avec un opérateur entrepreneur, avec le soutien d’un pool bancaire régional et d’experts spécialisés, renforçant l’attractivité du profil rendement/risque.

Capex ciblés et revenue management

Une feuille de route précise accompagne ces acquisitions :

• Déploiement d’outils de revenue management et de pilotage, développés par Dunamis Hospitality, pour optimiser les revenus et les taux d’occupation.

• Optimisation des pratiques commerciales, incluant les stratégies tarifaires et la distribution.

• Capex ciblés pour renovation et modernisation, améliorant l’efficacité énergétique et l’attractivité des établissements sans transformations lourdes.

Création de valeur

L’objectif d’Eternam est une montée en performance progressive des indicateurs d’exploitation, tels que :

• Taux d’occupation (TO)

• Prix moyens (PM)

• EBITDA

Cette approche prouve que la performance repose moins sur la création d’actifs neufs que sur l’exploitation active d’un portefeuille cohérent d’hôtels dans des zones présentant une demande structurelle robuste.

Positionnements des acteurs

Jonathan Donio, directeur général délégué d’Eternam, souligne que l’opération Blue Coast illustre parfaitement la volonté du groupe d’accompagner des opérateurs entrepreneurs de qualité sur des actifs à fort potentiel, au sein d’un portefeuille régional cohérent avec des fondamentaux solides.

De son côté, Antoine Boullé, président de Dunamis Hospitality, précise que cette transaction renforce le maillage territorial sur le littoral nord-ouest de la France, offrant un terrain d’expression adapté au savoir-faire opérationnel du groupe.

Focus géographique

L’intérêt porté aux destinations secondaires bien desservies illustre une stratégie d’investissement géographiquement disciplinée, où des zones avec attractivité touristique et moteurs économiques locaux (loisirs, activités culturelles, tourisme de proximité) offrent des fondamentaux de demande plus résilients face aux cycles économiques.

Croissance en Europe et au-delà

Louvre Hotels Group poursuit son développement international, notamment via des projets de rénovation, d’ouverture ou d’acquisition d’hôtels dans des marchés cibles. Par exemple, des implications sont visibles en Afrique du Nord avec l’annonce d’un nouvel établissement Kyriad Le Patio en Algérie prévu pour 2026, illustrant l’ambition d’accroître la présence du groupe dans la région MENA.

Ces initiatives s’inscrivent dans une démarche plus large d’expansion ciblée, combinant croissance organique et opportunités externes, avec des marchés comme la France, la Chine et l’Inde identifiés comme clés pour les prochaines années.

Source article : https://hospitality-on.com/